02 — Nutzungsänderung · Umbau · Aufstockung
Transform.
Bestehende Immobilien neu denken.
Der größte Teil der gebauten Substanz steht bereits. Wir arbeiten dort, wo die heutige Nutzung nicht mehr zur Lage, zum Bedarf oder zur Wirtschaftlichkeit passt.
Schwerpunkt
Nutzungsänderung
Ein eigenständiges Feld — planerisch und genehmigungsrechtlich anspruchsvoller, als es zunächst wirkt.
Wenn eine Fläche anders genutzt werden soll als genehmigt, ist das ein eigenes Verfahren — unabhängig davon, ob gebaut wird. COE begleitet Eigentümer und Unternehmen bei der planerischen und genehmigungsbezogenen Umsetzung einer neuen Nutzung.
Ob eine Nutzungsänderung genehmigt wird, entscheidet die zuständige Behörde im Einzelfall. Eine pauschale Zusage zur Genehmigungsfähigkeit gibt es nicht — auch von uns nicht. Was wir leisten: die Voraussetzungen sauber prüfen, die Anforderungen benennen und den Antrag fachlich belastbar vorbereiten.
Leistungen
Was wir im Bestand übernehmen
Einzeln oder zusammenhängend.
01
Nutzungsänderung
Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit, Anforderungen an Brand- und Schallschutz, Stellplätze, Belichtung. Vorbereitung und Einreichung des Antrags.
02
Umbau
Grundrissänderungen, neue Erschließung, Eingriffe in die Tragstruktur — geplant mit Rücksicht auf laufende Nutzung.
03
Aufstockung
Prüfung der Tragreserven, Abstimmung mit dem Baurecht, Konstruktion in Leicht- oder Holzbau.
04
Sanierung
Instandsetzung und Modernisierung, abgestuft nach Wirkung und Aufwand statt als Gesamtpaket.
05
Machbarkeitsuntersuchung
Bevor investiert wird: Was ist zulässig, was ist konstruktiv möglich, was kostet es ungefähr.
06
Umbau im Betrieb
Bauabschnitte und Zeitfenster so geplant, dass Nutzung und Mieteinnahmen weiterlaufen.
Vorgehen
Wie eine Prüfung abläuft
Vier Schritte, in dieser Reihenfolge.
01
Bestand und Genehmigungslage
Welche Nutzung ist genehmigt? Wir recherchieren die Bauakte und nehmen den Ist-Zustand auf.
02
Zulässigkeit prüfen
Bebauungsplan, Gebietsart, Stellplatzsatzung. Hier zeigt sich, ob die gewünschte Nutzung überhaupt in Betracht kommt.
03
Anforderungen ermitteln
Brandschutz, Schallschutz, Belichtung, Rettungswege. Der Aufwand entsteht meist hier, nicht bei der Nutzung selbst.
04
Antrag vorbereiten
Bauvorlagen erstellen, mit der Behörde abstimmen, das Verfahren begleiten.
Fragen
Häufig gefragt
Allgemeine Einordnung. Im Einzelfall entscheidet das Objekt.
Brauche ich eine Genehmigung, wenn ich gar nicht umbaue?
In der Regel ja. Maßgeblich ist die genehmigte Nutzung, nicht der bauliche Zustand. Wenn sich die Nutzung ändert und dadurch andere Anforderungen gelten — etwa an Brandschutz oder Stellplätze — ist ein Verfahren erforderlich, auch ohne einen einzigen Handgriff am Gebäude.
Was ist der häufigste Stolperstein?
Selten die Nutzung selbst, meist die Folgeanforderungen: der Stellplatznachweis, der zweite Rettungsweg, der Schallschutz zwischen unterschiedlichen Nutzungen und der Nachweis ausreichender Belichtung bei Umnutzung zu Wohnraum.
Wie lange dauert so ein Verfahren?
Das hängt von Kommune, Verfahrensart und Vollständigkeit der Unterlagen ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Wir sagen Ihnen nach der ersten Prüfung, mit welcher Größenordnung zu rechnen ist.
Können Sie vorab sagen, ob es genehmigt wird?
Nein — das entscheidet die Behörde. Wir können aber sagen, ob die Voraussetzungen vorliegen, welche Auflagen zu erwarten sind und wo die Risiken liegen. Bei unklarer Lage ist eine Bauvoranfrage der übliche Weg, um Sicherheit zu bekommen, bevor größere Kosten entstehen.
Weiter
Was sich daraus häufig ergibt
Fachlich naheliegende Anschlüsse.